איך הצלחנו לחסוך ללקוחותינו כמיליון שקלים בעסקת מקרקעין?
בחודש ינואר, פנה אלינו זוג צעיר, כבני 35, ע"מ שנלווה אותם בעסקת מקרקעין ובמסגרתה ירכשו נכס בעיר הרצליה.
הזוג המקסים ביקש לו לרכוש דו-משפחתי באזור יוקרתי של העיר, בעלות של כ- 11,000,000 ש"ח.
עד כאן, הכל נשמע נפלא. אולם, ככל שהעמקנו בבדיקת הנכס, לרבות היתרי בנייה, מידע תכנוני ואף היסטורי מארכיב הוועדה המקומית לתו"ב הרצליה, דעתנו לא נחה.
באופן כללי ביותר, נספר כי המקרקעין נשוא העסקה מורכבים למעשה מחלקה אחת אשר חולקה בעין (ללא פרצלציה) והשימוש בהם נעשה ע"ב הסכם שימוש שהלך השתכלל והסתעף עם השנים.
גילינו עוד, כי באחת מפאות החלקה קיימת הפקעה, אשר הייתה ידועה עוד בטרם נחתם הסכם השימוש המקורי, אך משום מה לא באה לידי ביטוי באופן השימוש במקרקעין בפועל (בעוד שע"פ הסכם השימוש גופא, על נספחיו ותשריטיו שנחתמו במשך השנים, השימוש ייעשה באופן שוויוני. כאמור, בפועל קיימת הפקעה ש"תנגוס" בחלקה הצפוני של החלקה, מה שיקטין משמעותית את השטח של הדו-משפחתי הצמוד).
נציין עוד, כי יחסי השכנים מעולים, וכן ע"פ הצהרות המוכרים מעולם לא הועלתה כל טענה לגבי ההפקעה ואופן השימוש במקרקעין.
יוצא, אפוא, כי הסכם השיתוף נחתם לאחר פרסום ההפקעה, ויתרה מכך נספחים לו נחתמו בשלושה מועדים שונים מאוחרים יותר, כך שלכאורה טענה בדבר טעות, תום לב וכיוצא באלה מצד השכנים אינה רלוונטית, כך שלכאורה לא מדובר בעניין דרמטי.
אם כן ומכיוון שהנכס העתיד להירכש בנוי כך שמלוא זכויות הבניה ע"פ הסכם השיתוף המקורי נוצלו, בעוד שבבית השכן המצב שונה, וכן מתוך מגמה לשמור על הזוג המקסים מפני חשיפה פוטנציאלית, החלטנו לדרוש, כתנאי לעסקה, הצהרה מצד השכנים כי לא יהיו להם תביעות ו/או טענות בדבר השימוש במקרקעין בפועל ו/או הסכם השימוש ואופן יישומו בעבר, בהווה ובעתיד (הרי, כאשר ירצו לבנות, ולא במסגרת "שיפוץ", תמומש ההפקעה ואזי סביר שכל העניין "ייתפוצץ"). דרישתנו זו נתקלה בסירוב קטגוריאלי.
ובכן, מה עושים כעת? מוותרים על העסקה? ממש לא!
שיתפנו את הזוג, שחשק מאוד בנכס, במצב הדברים ובאפשרויות הקיימות בנסיבות העניין. לאחר שהצגנו את החשיפה הפוטנציאלית ומשמעויותיה, ביצענו הערכת סיכונים יסודית ולבסוף הוחלט להגיש הצעה מחודשת, הנמוכה במיליון ו- 800,000 ש"ח מזו הקודמת.
מה לבסוף? חרף המורכבות הרבה, הזוג החליט "לקנות סיכון" והעסקה נחתמה כאשר שוויה עמד על מחיר הוגן וסביר, המשקף את הסיכון אל מול התמורה, ולשביעות רצונם של כל הצדדים.
סיפור המקרה הזה מלמד כמה חשובים ושווים לכם ניסיון ומקצועיות מצדו של עורך הדין המצייג אתכם בעסקת מקרקעין.
משרדנו מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, על כלל גווניהן, מיסוי מקרקעין, ליווי רוכשי דירות בפרויקטים, התחדשות עירונית ועוד.
ניתן ליצור עמנו קשר במספר – 052-5553938
