דיני מתווכים

מתווכים? מוכרים או קונים את הבית דרך מתווך? הנה כמה דברים שאתם חייבים לדעת

תשלום עמלת תיווך – על מה, למה ומתי?

רוכשי נכסים, מוכרים נכבדים, משקיעים, יזמים ומתווכים, שימו לב! המאמר הבא יעשה עבורכם סדר בכל הנוגע לסאגת דמי התיווך; נושא רגיש, שבמרוצת הזמן ובכלל זה בשנים האחרונות הפך רלוונטי מתמיד עבור רבים מאיתנו.

כבר עתה ייאמר, כי מחלוקות עסקיות תמיד היו, תמיד יהיו ומניה וביה שלגיטימי שיקרו; זאת, בין היתר, בשל הבדלי אינטרסים, הלך רוח ודעות שונות הנובעות מטיבם וטבעם של המעורבים בהן. בין אם המדובר בחוסר שביעות רצון בגין מוצר שרכשנו זה עתה ובין אם עוגמת נפש ואכזבה שנגרמו משירות גרוע שקיבלנו; חשוב לזכור שלכל מצב ישנו פתרון ואין שום סיבה שלקוח או נותן שירות יחושו שעומדים הם לפני שוקת שבורה. אדרבה – יש לראותן כהזדמנויות ומטיבן וטבען ככאלו, מוטב למצוא פתרון אידיאלי לקושי מאשר להתמקד בקושי שבפתרונות.

הדבר יפה ונכון בייחוד להתקשרות הייחודית שבין מתווך ללקוח. מדוע ייחודית? ראשית, מכיוון שהתקשרות בשירותי תיווך לביצוע עסקה במקרקעין, כשמה כן היא – התקשרות למתן שירותים. הניסיון מלמד, שביחס לנותני שירות בעלי מקצועות חופשיים אחרים, ביניהם רופאים, רואי-חשבון, עורכי-דין וכו', אופי שירותי התיווך הנו פחות "מוחשי", קרי אלו באים לידי ביטוי לרוב בעבודה (ד.א. – אינטנסיבית ולא קלה כלל) שמבצע המתווך 'מאחורי הקלעים' כאשר ביטוייה הם לרוב התנהלות מול לקוחות רלוונטיים לנכס, עדכונם השוטף, שימורם, ניהול הליכי משא ומתן וכיו"ב. זאת ועוד. שכר טרחת המתווך, כפי הנהוג בארץ (נע בין 0.5%-2% ממחיר הנכס בפועל), אינו סכום מינורי ועתים אף מהווה שיקול מכריע עבור צדדים המתקשרים ביניהם בעסקה.

מהאמור דלעיל, אנו נוכחים כי השילוב שבין אופי שירותי התיווך לבין העלות הכרוכה בהם, לא תמיד מתיישבת עם תחשיבי העלות אל מול התועלת שבהם מנקודת מבטם של הלקוחות. בדיוק לשם כך, חוקקו חוקים, הותקנו תקנות ונכתבו עשרות ואף יותר פסקי-דין בנושא. להלן תובא תמציתם, שתסייע לכם, הקוראים, להבין במדויק בעבור מה משולמים דמי התיווך, מהי התמורה המגיעה בגינם ומתי מתקיימת או נשללת הזכאות לדמי תיווך.

הגדרות ורקע בקליפת אגוז – חוק המתווכים

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים" או "החוק") קובע כהאי לישנא:

תיווך במקרקעין הוא "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין"

מהתבוננות דווקנית בלשון ההגדרה שלעיל, ניתן להבין כי שירותיו של מתווך במקרקעין נושאים תשלום (עמלה) ומטרתם, הלכה למעשה "ליצור" יש מאין עסקה בזכות במקרקעין (שכירות, בעלות וכדומה).

למותר לציין, כי תנאי סף עבור מתן שירותי תיווך במקרקעין הוא החזקה של רישיון בר-תוקף לתיווך במקרקעין. זכאות לרישיון לעסוק בתיווך מקרקעין נקנית מכוח קיום מספר דרישות, עליהן לא נעמוד במאמר זה;

חשוב לציין, כי מתווך חב בחובת הגינות וזהירות כלפי לקוחותיו, על פי חוק. דהיינו, על מתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת. כמו כן, עליו למסור ללקוחותיו כל מידע המצוי בידיעתו בנוגע לעניין מהותי הקשור לנכס נשוא עסקת התיווך. בהקשר זה יצוין עוד, כי על המתווך חלה החובה לנקוט באמצעים סבירים ולעשות שימוש במיומנויותיו כדי לקבל מידע שכזה מבעלי הנכס ואף להגדיל ולעשות ולזהות בגפו פרטים שעשויים להיות כאלו.

אופן ההתקשרות בעסקה לתיווך מקרקעין – סעיף 9 רבתי לחוק המתווכים

בשנת 2012 נכנס לתקפו תיקון מספר 7 לחוק המתווכים. מטרתו העיקרית – מתן מענה אד-הוק לשינויים שחלו בתחום במרוצת הזמן והתאמתו לאופי ההתקשרויות הדינאמי דאז, על מורכבויותיהן השונות.

אם כן, חוק המתווכים קובע, ברחל בתך הקטנה, כי התקשרות בעסקה לתיווך מקרקעין, קרי שכירת שירותיו של מתווך עבור עסקה במקרקעין תיעשה בכתב בלבד [סעיף 9.(א)]. דרישה זו היא דרישה קוגנטית, כלומר אינה ניתנת להתנייה.

יוצא, אפוא, כי על המתווך להחתים את לקוחותיו על 'הזמנת שירותי תיווך'. מסמך זה יפרט, בין היתר את פרטי הנכס – כתובת מלאה, כולל מספר כניסה (אם קיים), מספר בניין ומספר דירה; פרטי המוכרים (שם מלא); מחיר הנכס; עמלת התיווך הנדרשת בעבור שירותי התיווך. זאת ועוד, המגמה הרווחת בפסיקה כיום היא להחמיר עם המתווך ולהקל עם הלקוח, ככל ופרט מני הפרטים שצוינו לעיל חסר, אינו נכון או אינו מדויק.

נוסף על כן, רשאי המתווך, בהסכמת מוכר הנכס, להתקשר עמו בהסכם נוסף, הלוא הוא הסכם 'בלעדיות'.

ניתן למצוא עדויות למספר סייגים להסכם ה'בלעדיות', כשהמרכזי והאינהרנטי שבהם הוא הגבלת תקופת הבלעדיות לתקופה שלא תעלה על -6 חודשים בדירת מגורים ן- 12 חודשים לנכסי מקרקעין אחרים.

כחלק מדרישות החוק, מקום שבו נחתם הסכם בלעדיות – מחויב המתווך לבצע "פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין" (כך לשון החוק), או בשמן העממי – פעולות שיווק. בהתאם, במסגרת התקשרות לשירותי תיווך בבלעדיות, חייב המתווך לבצע 2 פעולות למצער מבין הפעולות המנויות בסעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004, ביניהן הצבת שלט על הנכס, הצבת שלט ע"ג לוח מודעות, הצבת שלט במרכז קהילתי, פרסום בקרב קהל לקוחותיו של המתווך באמצעי אלקטרוני או בדיוור ישיר או באמצי אחר שיוסכם מראש, פרסום בעיתון יומי נפוץ, פרסום בעיתון יומי, הזמנת רוכשים ומתווכים נוספים לביקור בנכס ועוד.

אם כן ולמען הסר ספק – התקשרות בהסכם לתיווך מקרקעין, חייב שתיעשה בכתב. זאת ועוד, על ההסכם להכיל את כלל הפרטים שצוינו לעיל. בלעדיות שתוענק למתווך, כרוכה ואף מותנית בביצוע פעולות שיווק ע"י המתווך וכן מוגבלת לתקופה מקסימלית בת 6 חודשים בדירת מגורים ובת 12 חודשים בנכס מקרקעין אחר.

איסור פעילות משפטית

מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. כמו כן, מתווך לא ייצג במשא ומתן משפטי לקראת או בהקשר עריכת מסמך משפטי שכזה. מתווך שיפר הוראה זו – לא יהא זכאי לדמי תיווך, אף אם עמד בכל יתר דרישות החוק.

הערה חשובה – לעניין זה וככלל, דינו של זכרון דברים הוא דינו של הסכם משפטי מחייב!

 התנאים לזכאות לדמי תיווך

מחד, זכאות לדמי תיווך עשויה להיות ברורה וחד-משמעית. מאידך – פני הדברים אינן תמיד חד-משמעיות ונתונות לפרשנות. בהתאם, חוק המתווכים, תקנות המתווכים והפסיקה מתווים קווים מנחים לזכאות לדמי תיווך בעסקת מקרקעין.

ככלל, חתימה על הסכם משפטי מחייב, בין אם זכרון דברים ובין אם חוזה מכר מהווים תנאי סף לזכאות לדמי תיווך.

בנוסף, סעיף 14 לחוק המתווכים קובע 3 תנאים, מצטברים (!) לזכאות לדמי התיווך:

1. על המתווך להיות בעל רישיון בר-תוקף לתיווך בעסקאות מקרקעין.
2. על המתווך לקיים את דרישת הכתב.
3. על המתווך להיות הגורם היעיל בעסקה.

כאמור, תנאים אלו הנם תנאים מצטברים. משכך, אי קיומו של תנאי אחד, עשוי ואף ישלול זכאותו של מתווך לדמי תיווך.

בטרם נכנס בעובי הקורה באשר לכל אחד מהמנויים לעיל, נציין כי כלל נקוט במשפט הישראלי, כי "המוציא מחברו- עליו נטל ההוכחה". מכיוון שלרוב, תביעות בגין זכאות לעמלת תיווך מוגשות מצד מתווכים, כנגד צד אחר – יש להביא בחשבון שנטל ההוכחה רובץ על כתפיו של המתווך. יוצא, אפוא, שעבור כל אחד מן הצדדים להתקשרות ישנה חשיבות רבה לתיעוד ההתקשרויות השונות בין הצדדים ובכלל – תיעוד מהימן ומקיף ככל הניתן של עובדות, תכתובות, שיחות, תמונות וכדומה שהיוו חלק מההתקשרות.

רישיון תיווך בר-תוקף: ככלל, מתווך המתקשר בהסכם תיווך בעסקת מקרקעין, חייב להיות בעל רישיון בר-תוקף מטעם לשכת המתווכים הכפופה למשרד המשפטים. תיווך בהיעדר רישיון בר-תוקף מהווה עבירה לפי ס' 2 לחוק המתווכים ואף עשוי להוות עבירה על פי חוק העונשין ופקודת הנזיקין. חל איסור מוחלט לבצע פרסום זה או אחר, בכל אמצעי שהוא, המציג את הפרסם במישרין או בעקיפין כמתווך, כאשר אינו מחזיק רישיון תיווך בר-תוקף. לא זו אף זו, היעדר רישיון בר-תוקף שולל לחלוטין זכאות לעמלת תיווך בעסקת מקרקעין.

קיום דרישת הכתב

כמתואר לעיל ולהלן, תנאי הכרחי נוסף לזכאות לעמלת תיווך בעסקת מקרקעין הוא דרישת הכתב. בכל מקרה, על המתווך להחתים את לקוחותיו על טופס 'הזמנת שירותי תיווך' ובו יפורטו, בין היתר, פרטיו המלאים והמדויקים של הנכס, שמות המוכרים, מחיר הנכס וגובה עמלת התיווך. כאמור, פרט חסר או לא נכון עלול להטיל דופי בזכאות המתווך לעמלה או לשלולה לחלוטין. בהקשר זה יצוין, כי דרישת הכתב חלה אף במצבים בהם המתווך מייצג צד אחד במסגרת שיתוף פעולה עם מתווך אחר וחשוב אף יותר – כאשר המתווך לכאורה אינו מייצג את מוכרי הנכס. משמעות הדבר היא שבמצב דברים בו מוכרי הנכס לא מעוניינים לשלם למתווך עמלה ומפצירים במתווך שיכול להגיע עם קונים ולגבות את העמלה מהם, רשאי לעשות כן, אך חייב בטרם הביקור עם לקוחותיו (הקונים) בדירה להחתים את המוכרים על טופס הזמנת שירותי תיווך. במקרה כזה, ניתן לקבוע כי עמלת התיווך שתשולם תעמוד על שיעור של 0%.

הערה חשובה – האמור לעיל אינו נכון לעסקת שכירות בדירת מגורים. סעיף 25ט' לחוק השכירות והשאילה קובע, ברחל בתך הקטנה, כי אין להשית את עלות שירותי התיווך שנשכרו מטעם משכיר הנכס על השוכר. לעניין זה ראה ס' 25ט, לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.

לעניין זה יפים דברי כב' השופטת ד' ברק-ארז בעא (עליון) 3384/16 ‏ ‏ עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ

" בעבר, דיני התיווך לא זכו להסדרה מיוחדת במשפט הישראלי, והם נדונו במסגרת הכללית של דיני החוזים. מצב דברים זה הוביל, לעתים קרובות, לחוסר ודאות ולהגנה לא מספקת על הצרכנים בשוק. על רקע זה החליטה הכנסת לעגן את דיני התיווך בחקיקה פרטיקולרית, שתביא לידי ביטוי את מאפייניו המיוחדים של תחום התיווך ותגביר את ההגנה על הצרכן..

בהתאם, קובע סעיף 9(א) לחוק המתווכים כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה. בהמשך לכך, קובעות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן: תקנות המתווכים) כי בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים, לא יחסרו הפרטים הבאים:

"(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2)  סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

(3)  תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4)  מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

(5)  הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975".

 אם כן, הדין קובע דרישות צורניות מפורטות ביחס לחוזה תיווך במקרקעין. שלא כחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), חוק המתווכים אינו מסתפק בקביעה כי נדרש חוזה "בכתב", אלא מוסיף ומונה את הפרטים שצריכים להופיע באותו חוזה כתוב. דרישות סטטוטוריות נוספות אלה נועדו להגשים את תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים."

[ההדגשות הוספו ואינן במקור]

גורם יעיל בעסקה

זוהי אולי הנקודה הרגישה והעדינה ביותר בכל מחלוקת באשר לעמלת תיווך – ולא בכדי. מחד גיסא – אין הגדרה מפורשת בחוק לצמד המילים "גורם-יעיל"; מדובר במעין "מונח שסתום" חיוור אשר נתון לפרשנות. מטבע הדברים, הפסיקה דנה רבות בהגדרת המונח וניסתה להתוות קווים מנחים ברורים ככל הניתן, ברם, נכון לרגע כתיבת שורות אלה, טרם גובשה הגדרה דקלרטיבית אחת ברורה. באופן כללי, ניתן לומר שהיותו של מתווך 'גורם יעיל בעסקה', משמעה שהמתווך היווה הגורם לביצוע העסקה. מנעד ההוויה הזו הוא רחב מטבעו שכן, אפשר שמתווך יביא לביצוע העסקה באמצעות ניהול מגעים אינטנסיביים בין הצדדים, בין אם זה מול זה באופן ישיר ובין אם דרך המתווך גרידא ללא הפגשת הצדדים, יכול ומתווך יביא לביצוע העסקה באמצעות פרסום יחיד אשר נחשף לעיניים הנכונות ובתוך מספר שעות ניתן היה לומר שהעסקה "נסגרה" ואף יכול והמתווך פגש באופן אקראי לחלוטין ברוכשים העתידיים של הנכס ובתושייתו הצליח להביאם לנכס ויכול אף שבמזלו של המתווך "היה במקום הנכון ובזמן הנכון". כל אלה ממחישים עד כמה רחב מנעדו של המונח "גורם יעיל" בעסקה ועל כן, ניעזר בקורטוב מזוקק מן הפסיקה, שעשוי לסייע בהבהרת פני הדברים.

 עא (עליון) 3384/16 ‏ ‏ עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ – הגורם היעיל ודרישת הכתב

"ככלל, מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתתו של חוזה מקרקעין, וזאת בנסיבות שבהן נחתם חוזה תיווך כדין בינו לבין הרוכש. דרישה זו, שנקבעה במקור בפסיקה, מצאה בהמשך עיגון בחוק המתווכים במקרקעין. בפסיקה אף הובהר כי מדובר בדרישה קוגנטית..

בפסיקה אף הובהר כי מדובר בדרישה קוגנטית, במובן זה שאין מקום לחיוב בדמי תיווך כאשר אינה מתקיימת .. כמו כן, הפסיקה מנתה רשימה לא סגורה של שיקולים על מנת להכריע בשאלה האם מתווך מסוים אכן היה "הגורם היעיל" שהוביל לעסקת המקרקעין. כך למשל, נקבע בעניין מוסקוביץ כי ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל תיקבע בהתאם למידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; מידת הקרבה בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי מבחינת תנאי התשלום ושיעוריו; חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך;

קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו; תשלום דמי התיווך על-ידי הצד השני לעסקה ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; וכן הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן

[ההדגשות הוספו ואינן במקור]

רע"א 4036-16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין

יוער, כי הקשר הדברים האמורים בפסק הדין להלן מתייחס בעיקרו למצב דברים ובו נוסף על הסכם התיווך נחתם גם הסכם 'בלעדיות'. חרף זאת, בפסק דין זה נקבעו מסמרות באשר להגדרתו של הגורם היעיל בעסקה תיווך מקרקעין ועל כן הובא בפניכם.

"ביהמ"ש העליון קובע כי הדרישה הקבועה בסעיף 14(א)(3) לחוק, שהתשלום למתווך יהיה מותנה בכך שהיה הגורם היעיל ביסוד העסקה היא תנאי קוגנטי וזאת גם בהסכם בלעדיות. קרי, זכאותו של מתווך לתשלום מותנית תמיד בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, גם אם מדובר במתווך בלעדי.

 עם זאת, למתווך הבלעדי יש אפשרות "קלה" יותר לעמוד בתנאי זה מכוחה של החזקה הסטטוטורית שנקבעה בעניין בסעיף 14(ב) לחוק; בהתבסס על לשון החוק מלשון החוק והתכלית הצרכנית שביסוד תיקון 4 לחוק, וכעולה מדברי ההסבר להצעת החוק, ביהמ"ש קובע כי חזקה זו ניתנת לסתירה. אולם, לא בנקל ניתן יהיה לסתור זאת.

ביהמ"ש קובע מספר אמות מידה, או שאלות מנחות, אשר יסייעו בהכרעה בשאלה האם הורם הנטל לסתירת החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק. בכלל זה, ומבלי למצות, יש לתת משקל לשיקולים הבאים: המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; ככל שמדובר במועד לפני תקופת הבלעדיות – יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה הרוכשים ראו את הנכס (כשהדעת נותנת כי ככל שהמועד יהיה רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה יותר לסתור את החזקה הפועלת לטובת המתווך); המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי; כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על-ידי המתווך הבלעדי; תום הלב של הצדדים – האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות; האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים

פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות; וכן האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו. בהקשר זה צוין כי ישנה חשיבות מסוימת לבירור אל מול הרוכשים עצמם מה היו הגורמים המרכזיים שסייעו להם בקבלת ההחלטה על רכישתו של הנכס.

לא כל הצבעה על פעולות של גורם אחר שתרם להתגבשות העסקה תספיק על מנת לסתור את החזקה. מכל מקום, ברי כי כל הכרעה בשאלה זו תיעשה לפי נסיבות העניין ולאורן של אמות המידה האמורות"

[ההדגשות הוספו ואינן במקור]

תא"מ (ירושלים) 25960-08-14 גבריאל יושיע נ' אלה אמינוף

" כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. הדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות – צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי-תיווך..

"דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל.

השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי.

"כאשר מתווך, שהיה פעיל בשלב מסוים וקישר בין צדדים בעניין עיסקה מסוימת, ולא היה בתמונה, כאשר נסתיימה העיסקה, יש לבדוק את כל הנסיבות כדי לקבוע, אם היה ניתוק ממשי בין שני השלבים"..

בעניינו, התובע צירף עשרות מסרונים שהחליף עם בני הזוג מעין החל מראשית החתימה על הסכם התיווך ועד ליום לפני החתימה על הסכם התיווך, המוכיחים כי התובע פעל לאורך כל הדרך לקידום העסקה, גם בתקופה שכבר לא היה בקשר עם הנתבעת. יצוין כי גם מהמסרונים ניתן לראות כי התובע המשיך לעמוד בקשר עם הנתבעת למן הפגישה הראשונה שהייתה לנתבעת עם משפחת מעיין ביום 8.08.13 עד לראשית חודש מרס 2014 – כחודש לפני מועד החתימה על החוזה…

העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא-ומתן בין הקונה והמוכרים פעל מתווך אחר אין בה כדי לשלול את תקפה של המסקנה כי תיווך המשיב שימש גורם יעיל ליצירת ההתקשרות"..

המתווך זכאי לשכר-טרחתו אם התיווך שלו, או אפילו ההצגה, היוותה את הגורם העיקרי היעיל להתקשרות הצדדים"

[ההדגשות הוספו ואינן במקור]

עא 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' פסח גרופר, פ"ד מו(2) 724

" מתווך זוכה בשכר רק כשפעולתו הייתה "סיבה יעילה" להתקשרות ומשהגיעו הצדדים לעיסקה לידי כריתת חוזה מחייב. תפקידו של המתווך בעיסקת מקרקעין הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם להגיע להסכמה ולמפגש רצונות שיבוא לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב. העובדה, שהצדדים לחוזה לא מימשו את ההסכם או לא קיימו אותו, אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת..

זכאותו של מתווך לשכר איננה נובעת רק בשל כך שהשקיע מאמצים להשגת המטרה, אלא שהשגת המטרה היא המזכה אותו בשכר עבור עמלו. עם זאת, הגם שהשגת המטרה תכלול בדרך כלל חתימה על חוזה מחייב, הדבר אינו הכרחי. צד הפונה למתווך ומבקש עזרתו במציאת קונה או מוכר יכול להציב מטרה אחרת

[ההדגשות הוספו ואינן במקור]

אם כן, נמצאנו למדים כי אף הפסיקה אינה מספקת מענה חד-משמעי וברור באשר להגדרה מדויקת של מהו "גורם יעיל" בעסקה, אך מספקת ארסנל מקרים, שהנו רחב דיו כדי להכיל באמתחתו מקרים רבים. לא כל שכן, לפי סעיף 14(ב), חזקה שמתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – הנו הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.

חרף האמור, המציאות לעתים גוברת על כל דמיון ומשכך, נראה כי סוגיות מאין אלה ימשיכו להידון בפני בתי המשפט ויוסיפו להרחיב את היריעה המשפטית הנפרשת בהיבט זה.

סיכום ומסקנות:

עסקת תיווך במקרקעין מחד עשויה להיות נעימה ופשוטה אך מאידך עשויה להיות מורכבת ורווית מחלוקות.

לשם כך הותקנו חוקים ותקנות סטטוטוריים, כמו גם פסיקה רבה שנועדו להסדיר את ההתקשרויות, על כלל גווניהן ומורכבויותיהן, תוך שאיפה לצמצם פערים וחוסר-וואות למינימום האפשרי.

לכן, חשוב מאוד לבצע התקשרות בין מתווך ללקוח בצורה מסודרת ומעוגנת כחוק.

להלן סיכום התנאים שבהם נדרש מתווך לעמוד, ע"מ לקנות זכותו לקבלת דמי תיווך בעסקת תיווך מקרקעין:

1. עליו להיות בעל רישיון תיווך במקרקעין בר-תוקף.
2. עליו לקיים את דרישת הכתב בהתקשרות מול לקוחותיו.
3. עליו להיות הגורם היעיל שהביא לביצוע העסקה.

כאמור, תנאים אלה הם תנאים מצטברים ואי קיום אחד מהם עשוי לפגוע או חלילה לשלול את זכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך בעסקה.

החשיבות שבהיכרות עם תנאים אלו עצומה עד לבל תתואר. זו, אך מהסיבה שמדובר על סכומי עתק שכפי שצוין קודם לכן עשויים להוות גורם מכריע בעסקה הרת גורל.

רצוי ואף מומלץ להסתייע בשירותיו המקצועיים של עורך-דין מיומן ומנוסה לטובת ניסוח הסכם מותאם ללקוח ולמתווך; הכל כדי למנוע עוגמת נפש ואי נעימויות.

*האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. כל העושה שימוש במידע, הרי שעושה זאת על דעתו ובאחריותו הבלעדיות.