על ההיבטים המשפטיים שבעסקאות מקרקעין
רבות כבר דובר באשר לעסקאות מקרקעין. ברי לכולי עלמא, כי עסקת נדל"ן, הן בארץ והן בעולם, נחשבת לעסקה הגדולה והמשמעותית ביותר אותה יבצע אדם במהלך חייו. לא כל שכן, כאשר מדובר בעסקה לרכישה ו/או מכירה של דירת מגוריו.
ההשפעה וההשלכות של עסקת מקרקעין עבור האדם הממוצע הנן רחבות וחולשות על פני מנעד רחב, בין היתר נפשי, משפחתי, כלכלי ועסקי. ראוי לציין שאף אם מדובר בעסקה בעלת אופי שונה, דוגמת עסקת מתנה, עסקה יזמית, רכישת מגרש וכדומה, אין ספק שמדובר בעסקה משמעותית ביותר ובעלת משקל רב בעבור המעורבים בה.
מושכל ראשון, הנו כי עסקת מקרקעין תכלול שני צדדים – למצער. ככל שלעסקה צדדים רבים יותר – כך מורכבותה תגבר. ברי, שלכל צד יעמדו העדפות ורצונות משלו ומניה וביה יעדים ודרישות, שלא תמיד יעלו בקנה אחד עם אלו של הצד/דים האחרים לעסקה. לכן, מלאכת הגישור, הלוא היא נחלתו של עורך-הדין, באה לידי ביטוי במלוא הדרה בהתווית מארג סמביוזי בין רצונות, נסיבות ודרישות הצדדים, כך שבשורת התוצאה תתרקם עסקה שבראש ובראשונה הנה ברת-ביצוע, מקובלת ומיטיבה עם הצדדים. על כן, מלאכתו של עורך-הדין בעסקה מקרקעין אינה פשוטה כלל וכלל וכוללת, בין היתר, התווית מבנה מיטבי לעסקה, על כלל רבדיה (משפטי,מימוני, מסחרי, מיסויי, כלכלי וכיו"ב).
ככלל, בטרם ביצוע כל עסקה ובכלל זה עסקה משמעותית כמו עסקת מקרקעין, יש לבצע תכנון מוקפד באשר לתקציב לעסקה, מקור המימון (הון-עצמי, משכנתא, הלוואות), מיסים הכרוכים בעסקה (דוגמת מס שבח/ רכישה) והוצאות נוספות (שמאות, בדק בית, דמי תיווך, שיפוץ, בעלי מקצוע וכדומה). כבר בשלב זה, סיוע מקצועי ע"י עורך-דין מנוסה ובעל הבנה עסקית ומסחרית, יוכל לחסוך בעבורכם זמן יקר, כסף ומשאבים.
יוצא, אפוא, כי יש להתייחס ברצינות הנדרשת לבחירת עורך-דין מיומן, שידע לבצע עבורכם את הבדיקות הכלכליות, המשפטיות, המיסוייות והמסחריות למשעי, ובכך להבטיח עבורכם עסקה בטוחה ומיטבית, והכל אף בטרם ביצוע ההתקשרות החוזית.
להלן, מספר היבטים בהם עוסק עורך-הדין בעסקת מקרקעין.
1.מיהות הצדדים – זהות המוכרים, הרוכשים ומעורבים נוספים בעסקה (בעלי זכויות נוספים בנכס, שוכרים וכדומה). כמו כן, ווידוא מצבם הרישומי בנכס – האם מוכר הנכס הנו בעל הזכויות הבלעדי בנכס, האם ישנם בעלי זכויות נוספים. תהליך זיהוי זה יכול והיא פשוט-למדי, או מורכב ומסועף, בין או מדובר באדם שהוא תושב ישראל, ובין אם בתאגיד בינלאומי או רשות מנהלית. בהיבט זה עורך-הדין יבצע בדיקה יסודית ומקיפה ויוודא התאמה בין הצדדים לעסקה, תוך אימות זהותם, לבין מצבו הרישומי בפועל של הנכס. יכול והבדיקה תיעשה בפנקסי מנהל מקרקעי ישראל, בטאבו, חברה משכנת ועוד. הניסיון מלמד שבדיקה מעין זו חשובה עד מאוד, שכן אף לא אחד מאיתנו חפץ למצוא עצמו כבול לעסקה שאינה ברת-ביצוע בשל העובדה שלא כל בעלי הנכס נתנו הסכמתם לעסקה, או במקרה הרע יותר – לתרמית של מאן-דהו שהתחזקה לבעליו של הנכס והלכה למעשה גנב את מיטב כספנו.
2. מהות הנכס נשוא העסקה – מהות הנכס נשוא העסקה. כבר עתה ייאמר, כי ביקור, או מספר ביקורים בנכס הנם בהחלט נקודת מוצא סבירה להתקדמות, ברם, הדרך עודה ארוכה לסיום. ומדוע? לעתים, רב הנסתר על הגלוי. אין לצאת מנק' הנחה שמה שלא רואים – לא קיים. אדרבה – יש לבצע את מיטב הבדיקות המקדימות, לרבות בדיקה מקצועית ומקיפה של מצבו הרישומי של הנכס על ידי עורך-דין, בדיקה וחוות-דעת מקצועית ומקיפה של שמאי, ביצוע בדיקת בדק-בית, חוות-דעת בעלי מקצוע, תשאול המוכרים והמתווך ועוד כהנא וכהנא בדיקות שבוודאות ייצרו בעבורכם כר פורה לביצוע עסקה בטוחה, נטולת הפתעות, בלתמים ועוגמת נפש מיותרת.
ואם כן, מה כוללת בדיקת נכס מבחינה משפטית, הרי לשמה נתכנסנו בזאת? הבדיקה המשפטית, בראש ובראשונה, תסייע ותכווין אתכם לשאול את השאלות הנכונות, כבר בשלב המקדים, כמו למשל האם מתנהלים הליכים משפטיים באשר לנכס מול גרום זה או אחר (חברת ביטוח, וועד הבית, חברת הניהול), האם ישנו שוכר או דייר מוגן בנכס, האם למאן דהו ישנה זכות עכבון בנכס (קבלן, לדוגמא), שעבוד או משכון ועוד. מטרת אלה אחת ופשוטה: לייצר תמונה רחבה וברורה ככל הניתן באשר לנכס המיועד לרכישה או למכירה. אלו, כמובן, יועלו על הכתב במסגרת הסכם המכר/רכישה שינוסח בידי עורך/י-הדין.
השלב הבא יהא אימות האמור אל מול מצבו הרישומי בפועל של הנכס, קרי ווידוא שהנתונים אכן תואמים לרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י/ממ"י) וברישומי הוועדה (תב"ע) – עורך הדין יבצע בדיקה באשר למיקום בו מצוי הנכס (גוש, חלקה, תת-חלקה) ויוודא שאכן רישומו תואם לנתוניו בפועל. זאת ועוד, עורך-הדין ידאג לעיין במסמכי הבית המשותף (ככל ומדובר בדירה בבית משותף), לרבות תשריט ותקנון ויוודא שמצבה הקיים של הדירה בפועל תואם למצבה הרישומי בהם (קומה, דירה, מחסן, חניות, גגות, הצמדות ורכוש משותף). כמו כן, בדיקה זו יכול ותעלה ממצאים חשובים מאין כמותם שלהם השפעה של ממש על הממכר, לדוגמא הצמדות לדירה שקיימות בפועל ומגולמות במחיר הדירה, אך מבחינה רישומית אינן אלא רכוש משותף; כמו כן, בדיקה כדבעי בהיבט זה יכול ותאתר ממצאים חשובים נוספים כגון החלטות וועד הבית בדבר שיפוץ עתידי, הוראות שונות בתקנון שאליהן כפופים הדיירים ובכלל זה הרוכשים המיועדים ועוד כהנא וכהנא סוגיות בעלות משמעות דרמטית באשר למגורים בדירה ובבניין.
להוי ידוע, כי בכל נכס, בין אם מדובר בדירת מגורים בבית משותף ובין אם בנכס קרקע, דוגמת בית פרטי, דו-משפחתי, קוטג' או ווילה, יכול ויהיו 'חריגות בניה', הלוא הן מצב משפטי המבטא אי התאמה בין המצב התכנוני של הדירה, לרוב על פי התבע (הוועדה המקומית), או חוזה החכירה מול רשות מקרקעי ישראל, לבין מצבו של הנכס בפועל. למצב זה ישנה משמעות רבה ואין להקל בו ראש, שכן, עלול להיות כרוך בתשלומים וקנסות (שימוש חורג, דמי היטל ועוד), ואף בצווי סילוק, הריסה והשבת המצב לקדמותו. ברי שלאלה עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת על העסקה ועל הצדדים לה. על כן, יש להיערך לכך מראש.
זאת ועוד, בנכסים המוחכרים מרשות מקרקעי ישראל ייבדק הסכם החכירה, על תנאיו, כאשר מהבדיקה יעלה מידע חיוני באשר לנכס, לרבות סוג החכירה, דמי היוון ששולמו/צריכים להשתלם, זכויות בניה, הצמדות, הגבלות על העברה או הורשה וכן יוזמן מסמך 'אישור זכויות' מהמנהל.
ישנן בדיקות נוספות שיש לבצע באשר למהות הנכס והנן קונקרטיות יותר, כמו למשל בדיקת הסכמי שיתוף (דו משפחתי, קוטג' טורי, מושע וכיו"ב), פרצלציה (קרקעות), הסכמי ניהול (דירות) ועוד.
בכל הנוגע למהות הנכס, עורך-דין מקצועי ומיומן, ידע לבצע בדיקה של הפרטים, לאשורם, ולייצר בפניכם תמונה רחבה, מהימנה ומלאה ככל הניתן באשר לנכס אותו הנכם עתידים לרכוש/ למכור.
3. בדיקה משפטית מקיפה – לאחר ביצוען של הבדיקות לעיל, ייבדק מצבו המשפטי של הנכס, קרי ייבדקו זכויות המוכרים, כפי שרשומות בפועל בנכס, רישומן של הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים, משכונות (לרבות תיקי הוצאה לפועל, צווים וכיו"ב). יש לקחת בחשבון, שמעבר לבדיקה ברישומי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) / רשות מקרקעי ישראל, ישנם מקומות נוספים שבהם עשויות להירשם הוראות שונות בדבר עיקולים, שעבודים וצווים, דוגמת רשם המשכונות, רשם החברות, הוצאה לפעול ועוד, הכל בהתאם לסוג ההליך, משכו ומצבו.
ככלל, מייד ובסמוך לביצוע העסקה, תירשם הערת אזהרה בנכס, בלשכת רישום המקרקעין/פנקסי רשות מקרקעי ישראל, על שם הרוכשים ולטובתם, כך שזו למעשה תמנע ביצוע עסקה בנכס ו/או לחלופין תתריע בפני מאן דהו (צד ג'), שנעשתה עסקה בנכס ו/או ניתנה התחייבות לגביו.
אך כדי לסבר את האוזן ומבלי להכנס לעובי הקורה ייאמר, כי לעתים על אף רישומה של הערת אזהרה, יכול ויתבצעו עסקאות בנכס, שכן גם הערות אזהרה, יכול ויהיו מסוגים שונים ובעלות אופי שונה ומשכך, אינן מספקות הגנה הרמטית על הרוכש. על מורכבויותיהן של הערות האזהרה נעמוד במאמרים הבאים.
הנה כי כן, יריעתה של הבדיקה המשפטית משתרעת על פני העסקה כולה, לאורכה ולרוחבה וכאמור, כוללת רכיבים רבים שעל חלקם עמדנו קודם-לכן. אין להקל ראש בבדיקה זו, שכן, זו תספק לכם את מכלול הנתונים ורמת הבטחון הנדרשים לביצוע עסקה מוצלחת ובטוחה.
4. בדיקה תכנונית וסביבתית – במרוצת הזמן ובשנים האחרונות בפרט, טופוגרפיית הערים ופניהן משתנות חדשות לבקרים. זאת, הדות לתהליכי התחדשות עירונית, פיתוח קרקעות והפשרתן לבניה, תהליכי שיפור חזות פני הערים ועוד. כיצד אלה קשורים לנדון דידן? הקשר הדוק ואף בלתי נפרד. בדיקה תכנונית של נכס עשויה לחשוף בפניכם את התכנון העתידי של סביבת מגוריכם וכיצד תיראה בעתיד הקרוב והרחוק; החל מפארקים, מרכזי מסחר, משרדים, תעשיה, תרבות ופנאי; כלה בתכנון תעבורתי (כבישים, תחנות רכבת וכו') וממשיך בפרויקטים חדשים ופיתוח עירוני שעל אף היוקרתיות שבהם, עשויים להשפיע באופן דרמטי על איכות חייכם ועל שוויו של הנכס. לא זו אף זו, ניתן ללמוד בדבר היתכנות לשינויי ייעוד בסביבת הנכס, הפקעות צפויות ותוכניות שונות שלהן עשויה להיות השפעה של ממש על מחיר הנכס ואיכות החיים בו.
בנוסף לכך, ניתן ללמוד בדבר תכניות אשר הופקדו ונמצאות בתהליך מימוש, הן מבחינת שימושים והן מבחינת זכויות בניה והנן בנות-השפעה על בנייה עתידית.
כך, למשל, אם תשלמו ממיטב כספכם בעבור דירה שממנה נשקף נוף ים אינסופי, סביר שיעניין אתכם אם והיכן יוקם מגדל דירות שעשוי להאפיל או חלילה לחסום את הנוף הנדיר. או, לדוגמא, אם תחפצו לרכוש בית פרטי בשכונה שקטה בשולי העיר, כזה שיעניק לכם תחושת אינטימיות קסומה בסביבה אורבנית, לבטח תרצו לדעת בדבר הפקעה מתוכננת, שתגזול שטח-מה מחצר הפרי האהובה עליכם ובאשר לכביש הסואן והרועש שעתיד להיסלל במרחק מטרים ספורים מביתכם.
כחלק מהבדיקות הנ"ל, נערכות בדיקות של התכניות החלות ו/או המתוכננות על המקרקעין. אלה עשויות ללמד גם על הייעודים המותרים בנכס ובסביבתו (למשל, גובה המבנים המקסימלי המותר ברחוב).
נהיר, כי כל עסקה ומאפייניה היא. על כן, הבדיקות שיבוצעו יותאמו למאפיינים הייחודיים של הנכס הנרכש/נמכר, בכל האספקטים שנידונו לעיל ושיידרשו כמובן.
5. בדיקת מסים והיטלים – היבט חשוב נוסף הוא היבט המסיוי בעסקה וכן היטלים שונים, לרבות היטל ההשבחה הכרוך בהשבחה אשר נצמחת מאישור תכנית בניין, שמתירה, למשל, בניית מרתפים או בריכות שחיה בבתים פרטיים, הוספת מרפסות וחדרים בבתים משותפים וכיו"ב. היטל השבחה לרוב הנו רכיב אינהרנטי בכל חוזה מכר ככל וישנו, בר השפעה ממשית על העסקה ותנאי התשלום במסגרתה.
בנכסים קיימים, יש לבחון היטב את היתר הבניה, הלוא הוא המסמך הרשמי שבהתאם לו אמור להיבנות הנכס. ההיתר מצוי בתיק הנכס שמופקד בוועדה המקומית לענייני תכנון ובניה. במסגרת ההיתר, מצוי תשריט הנכס וכן פירוט השימושים המותרים בנכס והיקפם. מובן שאלו יושוו למצב הנכס בפועל ובמידה ויתגלו פערים וככל שיהיו ברי תיקון/גישור – יבואו לידי ביטוי הן בהסכם המכירה/רכישה.
למשרד ליבנה ברזנסקי ושות' וותק רב, לצד ניסיון מעשי בביצוע עסקאות מקרקעין, פשוטות ומורכבות כאחד. כמו כן, בהתמודדות עם סוגיות תכנוניות ומסחריות ומתן פתרונות יצירתיים להן. עורכי הדין במשרד ליבנה ברזנסקי ושות' עוסקים מדי יום בהוצאה אל הפועל של עסקאות מקרקעין ובכלל זה עבור לקוחות פרטיים, קבוצות רכישה, יזמים ונציגויות שונות; צוות המשרד בקיא, מעודכן ומיומן ברזי ענפי הנדל"ן השונים, בעל הבנה מערכתית מעמיקה בתהליכים המתרחשים בהם וחשוב מכך – בעלי ניסיון עשיר והבנה מסחרית ועסקית מערכתית בתחום הנדל"ן. צוות המשרד בעל הידע, הניסיון והמיומנות המתאימים לתפור עבורכם חליפה משפטית למשעי בתחום הנדל"ן; כזו שתהיה גמישה מספיק כדי לאפשר לכם לצלוח כל עסקה, בביטחון ובהצלחה.
נשמח לעמוד לשירותכם בכל עת.
