כמעט כל אדם מעורב באופן זה או אחר בעסקת מקרקעין במהלך חייו. בדומה להיצע בענף הנדל"ן (נכסי דלא-ניידי), שהנו כמעט בלתי מוגבל, כך גם מגוון המנעד של עסקאות המקרקעין.
עסקאות מקרקעין, יכול שיהיו עסקאות פשוטות-יחסית, כגון עסקת שכירות של דירת מגורים, יכול שיהיו מורכבות מעט יותר, דוגמת עסקאות מכר למיניהן ויכול שיהיו עסקאות מורכבות ומסועפות מאין כמותן, דוגמת עסקאות קומבינציה עתירות מעורבים החולשות על פני מסלולים רבים, ביורוקרטיה מסועפת ומשתנים נוספים ובלתי צפויים.
עם זאת, היופי הוא שכל עסקה, קטנה כגדולה, היא יצירה בפני עצמה. בכל עסקה מעורבים אלמנטים אנושיים, מסחריים, טכניים ומשפטיים ומלאכת עורך-הדין היא לדעת לרקום אותם למארג פילהרמוני ומוצלח.
מלאכה זו היא מלאכת מחשבת. עורך-דין טוב נמדד ביכולתו להיות יצירתי ולנהל את התהליך ללא דופי וביד רמה.
משרדנו דוגל, בראש ובראשונה, בכך שגם הבלתי אפשרי – הוא אפשרי.
עסקת הנדל"ן שלכם, משולה לחליפה בהתאמה אישית. בהתאם, המשרד מציע שילוב, שלא יסולא בפז, בין מקצועיות ללא פשרות, שאיפה לשלמות, ירידה לפרטים הקטנים ביותר, תוך דגש על המשמעותיים שבהם, לבין הבנה עסקית מקיפה, ניסיון מסחרי עשיר ויצירתיות שגבולותיה טרם נקבעו. הכל כדי להבטיח ללקוחותינו את העסקה הטובה והבטוחה ביותר עבורם.
נוסף על אלו, השילוב המנצח שבין מחלקות הנדל"ן, הליטיגציה, המסחר, המשפחה והגישור ויישוב הסכסוכים, מעניק ללקוחותינו מטריית שירותים רחבה המספקת כיסוי עבור רובם המוחלט של צרכיהם והכל תחת קורת גג אחת.
בהקשר זה, יחס אישי ושקיפות הם ערכי יסוד במשרדנו ומהווים נר לרגלי עורכי הדין במשרד.
על קצה המזלג – מקרקעין/ נדל"ן (נכסי דלא נידי)
מקרקעין, כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני."
הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.
ככלל, הבעלות על מקרקעין כוללת את ה,עומק, שמתחת לפני הקרקע (לדוג' – בעלות על מחצב/מאגר וכדומה), וגם את הרום שמעל הקרקע, למעט מעבר מעל הקרקע. ברי, כי אין בעובדה זו לשלול שימוש בו, דוגמת טיסה מעל המקרקעין וכיו"ב.
חרף האמור, המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעיים שבגבולותיה (מאגרי נפט/גז/מחצבים) ובסמכותה להפקיע את הקרקע.
דיני המקרקעין מוסדרים הלכה למעשה בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, ובחוקים ותקנות נוספים שהותקנו במרוצת הזמן.
כמתואר לעיל ולהלן, דיני המקרקעין משתרעים על-פני מנעד רחב ומגוון ועל כן, עסקאות מקרקעין על פי רוב ועתים אף על פי חוק, דורשות מעורבות של עורך-דין.
להלן מספר דוגמאות שיבהירו מדוע יש להסתייע בשירותיו וייצוגו של עורך-דין מיומן בעסקאות מקרקעין.
הסכם שכירות לדירת מגורים
לדאבוננו, רבים נוטים לראות בהשכרת דירה עניין של מה בכך. ברם, נסיוננו העשיר וכן פסיקה ענפה שניתנה בנושא, מלמדים כי התייחסות בקלות דעת לחוזה השכירות ובכלל – להתנהלות המשפטית שבין משכיר לשוכר עלולה לעלות ביוקר. לעתים, אף מעבר.
מחד גיסא, עסקת שכירות נתפשת ע"פ רוב כעסקה זמנית. משכך, הנטייה היא להישבות בתחושת ביטחון מדומה לגבי הסיכונים הכרוכים בה ובמילים עדינות 'לנטרלם מהתודעה'. מאידך גיסא, הניסיון מלמד, שכל עוד הדברים נותרים על מי מנוחות, אין סיבה לדאגה, אך עם קרות ארוע שגורם לערעור פני הדברים, כמו למשל תקלה באחד ממכשירי או רהיטי המוצר (כגון מזגן, דוד, ארון), או נזק שנוצר במערכות המשוכר, כגון סתימות ונזילות, אזי מתעוררות השאלות ודווקא אז, פני הדברים כבר אינן בהירות וחד-משמעיות כפי שנראו קודם לכן.
- מהו נזק שנגרם כתוצאה משימוש סביר? מהו בכלל שימוש סביר? כיו"ב – האם התיקון יהא על-חשבון המשכיר/ השוכר. מה מצוי בתחום האחריות של השוכר ושל המשכיר לעניין התיקונים?
- מה קורה כאשר המשכיר מסרב ו/או מתעכב לתקן נזק שתיקונו נמצא באחריותו?
- מה קורה כאשר מתקבלת החלטה בדבר שיפוץ הבניין? האם מהווה עילה לדרישה מצד השוכר לעזוב את המושכר ובאילו תנאים? או שמא לגיטימי לבקש הנחה בדמי השכירות לתקופת השיפוץ?
- מה קורה כאשר שוכר מסרב לשלם חשבונות, או גרוע מכך – את דמי השכירות להם התחייב?
- מה קורה כאשר שוכר משאיר נזקים במושכר ו/או חובות בגין השימוש בו?
- למי פונים? את מי תובעים? מהן העילות שבגינן ניתן לתבוע ומהם הסעדים והזכויות שאותם ניתן לבקש מבית המשפט?
בהקשר זה חשוב לזכור כי ישנם שני צדדים למטבע.
מחד נמצא המשכיר, כאשר על כף המאזניים מונחים השקט הנפשי שלו, הנזקים שהשוכר עלול לגרום לנכס ולכיסו של בעליו. בד"כ אלה עלולים עלות לאין שיעור על תשלומי השכירות השוטפים, מקום ושולמו כדבעי.
על כן, חשוב שמשכיר דירה יצטייד בחוזה מפורט ובטחונות מהימנים ומספקים ע"מ להגן על עצמו ועל נכסו וכן על מנת להבטיח שבעת הצורך יהיה ממי להיפרע. ליווי אדוק ע"י עורך-דין מקצועי ומיומן, עשוי לחסוך נזקים כלכליים כבדים שאליהם נוספת עוגמת נפש, זמן, טרחה והוצאות נוספות.
מאידך, נמצא שוכר הדירה, שגם הוא חשוף לסיכונים והתחייבויות הנובעים מהתקשרות בהסכם השכירות. כך, למשל, הוא עלול למצוא עצמו ניזוק בכל הקשור בצורך לתקן ליקויים בנכס. מדובר בליקויים שתיקונם חל על משכיר הדירה ולא על השוכר, ואי תיקונם יגרום לשוכר פגיעה באיכות חייו. זאת ועוד. במסגרת הסכם השכירות יכול ויימצאו חיובים שבעת החתימה על ההסכם ומתוך צורך עז בקורת גג, נכחדו מעיניו של השוכר, או לחלופין לא הוטמעו בתודעתו לאשורם ובסיום תקופת ההתקשרות מתגלים כמשמעותיים ועלולים לגרור עמם הוצאות של אלפי ואף עשרות אלפי שקלים. מן הבולטות והשכיחות ביותר הן חיוב השוכר בצביעה מלאה של הדירה, תיקון ליקויים המצויים במחלוקת באשר לאחריות לתיקונם (המשכיר מאיים לעשות שימוש בבטוחות אם אלו לא יתוקנו ע"ח השוכר), דרישה לתיקון/החלפה של מכשירי חשמל שנמצאו במושכר ערב כניסת השוכר אליו ועוד.
אם כן, למדים אנו כי קצרה היריעה להכיל את שלל הסוגיות העלולות להתגלות ביחסים שבין משכיר לשוכר וברי שמוטב יהיה שנדע כיצד לנהוג בכל אחד מהמנויים לעיל (ומאלה שלאו).
כמו כן, חוזה שכירות דירה הנו חוזה מורכב ועליו לכלול פרמטרים ותרחישים רבים ככל הניתן. מחד, עליו להיות רחב ומקיף ככל הניתן אך מאידך, עליו להיות קונקרטי, קוהרנטי ומדויק ברמת דיוק כזו שתאפשר לנו להבין כיצד יש לנהוג בכל תרחיש. לשם כך, דרושה עין חמושה ומיומנת, שתדע לגשר בין הקטבים לעיל ולייצר התקשרות הוגנת, נעימה ומוגדרת היטב.
הסכם לרכישה/מכירה של נכס מקרקעין
לרוב, מכירה/רכישה של נכס נדל"ן היא העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. להוציא קבלנים ויזמים, שעבורם המדובר בעסק, עבור ההדיוטות, קרי האדם הפשוט, עסקה שכזו מהווה אירוע משמעותי ולעתים קרובות קשה להבין את ממדיו והשלכותיו, עד אשר פוגשים בו.
מעבר לעובדה שישנן פעולות אשר יוחדו לעורכי-דין, על פי חוקי מדינת ישראל ובכלל זה רישום נכס בטאבו, חשוב להבין שמכירה ורכישה של נכסי נדל"ן, בין אם למטרת מגורים, עסק או השקעה, דורשות מטיבן וטבען ליווי של עורך-דין.
כאמור, בשונה מעסקאות אחרות אותן מבצע אדם במהלך חייו, סביר שסכום ההשקעה לו יידרש יהא גבוהה משמעותית מכל עסקה אחרת שביצע בחייו, בין אם בכספו הוא ובין בכספים של אחרים. כן, גם עבור הממולחים ביותר בקרבנו, ונניח את הצניעות לרגע בצד, סביר שרכישת הנכס שבו יגדלו בעצמם ויגדלו את ילדיהם, או מכירת הנכס היקר להם מכל, תהוונה אירוע דרמטי ובר-השפעה בחייהם.
בהתאם, הסיכונים הכרוכים בביצוע עסקת נדל"ן והמחיר האישי והמשפחתי המונח על כף המאזניים, מחייבים הגנה ובטחון ללא רבב. סבורני שכפי שאף לא אחד מכם היה שש לחשוף עצמו לסיכון של מאות, אלפי או עשרות אלפי שקלים, כך לא היה חושף עצמו לסיכון של מיליוני שקלים. בהתאם, ברי כי בבואנו לבצע עסקת נדל"ן, רכש ומכירה כאחד הן, ננקוט בכל הפעולות הנדרשות לשם ה/אבטחתה ובכלל זה שימוש בשירותיו של עורך-דין מנוסה ומיומן.
גם מבט חטוף ממעוף הציפור יכול ללמדנו אודות המורכבויות הכרוכות בעסקאות נדל"ן, למשל, מהי זהות הקונה?, מהי זהות המוכר? כיצד יממנו את העסקה? כיצד מבטיחים שלאחר רישום הערת אזהרה לא יסגו מהעסקה או שמא לא יעמדו בלוח התשלומים שנקבע ובכך עשויים לחייב את המוכר, שקונה גם הוא נכס בעסקת "גב אל גב", ליטול הלוואות לא מתוכננות ועליהן ישלם ביוקר, מהות הנכס הנרכש, האם קיימות זכויות של זרים בנכס? האם הנכס נקי מהתחייבויות, לא משועבד ולא מעוקל? האם בנכס קיימות זכויות שלא נרשמו (שכירות בע"פ, תפיסה ע"י קבלן), האם יושת מס רכישה/שבח ומה גובהו? האם קיימות חריגות בניה החושפות את הרוכש לסנקציות, צווים וקנסות מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה?
אם כן, תחום המקרקעין מורכב הוא. על אף שישנם הליכים שעשויים להיתפש כפשוטים, אלו עלולים לתעתע ולהביא עמם נזקים כבדים. בניגוד לעסקאות אחרות שמבצע אדם במהלך חייו, בעסקאות נדל"ן החשיפה היא לנזקים של מליוני שקלים. לעתים אף טעות קטנה בניסוח, השמטה של פרט או התייחסות שגויה להתחייבות בהסכם המכר עלולים לגרום נזקים אדירים באספקטים רבים.
מכאן, שמעבר לניסוח ההסכם כדבעי, תוך שימת לב ודקדוק בפרטים, ביצוע בדיקות מקיפות אודות הנכס ובדיקת רישומו, ליווי אישי של הלקוח והסבר על המתרחש, תפקידו של עורך הדין הוא למזער את הסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה ולוודא שלקוחותיו מוגנים למשעי.
הערה חשובה מאוד! זכרון דברים הנו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. ככתוב דלעיל, הסכם למכירה או רכישה של נכס מקרקעין דורש התייחסות לרכיבים רבים, שסביר ואף וודאי שלא נכללו או ייכללו בזכרון הדברים. על כן וחרף הלחץ הרב, מומלץ להימנע ככל הניתן מחתימה על זכרון דברים, למיניו השונים, ולו מן הסיבה שלאחר מעשה יהא קשה מאוד לתקן נזקים ועלותם עשויה שלא להצדיק את תועלתם המצופה. הנה כי כן, זכרון דברים, בנסיבות מסוימות, מהווה את חוזה המכר וטרם חתימתו, סביר שלא בוצעה בדיקה לנכס, כנדרש. ואם כן, חשבו על מה עלול לקרות, אם רחמנא ליצלן, יסתבר שקיימות בעיות רישומיות או חוקיות לנכס או לבעליו.
להלן מספר בדיקות שיבצעו ע"י עורך הדין עובר לחתימת הסכם לרכישת נכס מקרקעין:
- מיהות המוכרים – זהותם ובעלותם בנכס הנרכש.
- מהות הנכס הנרכש ובחינת רישומו – כיצד רשום הנכס, מה ייעודו, האם קיימות בנכס חריגות בניה ועוד.
- בדיקת קיומן של הערות ורישומי זכויות נוספים בנכס בלשכות הרישום השונות.
- בדיקת חבות היטל השבחה מול הוועדה המקומית.
- בדיקת שעבודים, משכנתאות, חובות ועיקולים על הנכס.
- הערכת שווי מס הרכישה, באם ישנו. כמו כן, דחייה, פריסה וכו'.
להלן מספר בדיקות שמבוצעות, בין היתר, ע"י עורך הדין עובר לחתימת הסכם למכירת נכס מקרקעין:
- מיהות הקונים.
- בדיקת מימון העסקה (תכנון לוח התשלומים בהתאם למימון העסקה – משכנתא/הון עצמי/משולב)
- בדיקת מהות הנכס הנמכר והסדרת רישומו – בעת הצורך, הסדרת רישום הנכס בלשכות השונות.
- ניסוח הסכם המכר והרכישה בעסקת ההמשך.
- בדיקת חבות במס שבח.
- בדיקת חבות היטל השבחה וחריגות בניה בנכס.
כתובות וקישורים חיוניים לעסקאות מקרקעין:
- איתור לשכת רישום מקרקעין לפי גוש: https://www.gov.il/he/Departments/General/detection
- איתור לשכת מיסוי מקרקעין לפי יישוב: https://www.gov.il/apps/taxes/taxes/#/kabalat-kahal/he
- איתור גוש חלקה לפי כתובת/איתור כתובת לפי גוש וחלקה: https://www.gov.il/apps/mapi/parcel_address/parcel_address.html
- איתור תכניות בנין עיר – אתר רשות מקרקעי ישראל: https://apps.land.gov.il/TabaSearch/#/Plans
- מידע תכנוני – מינהל התכנון: https://mavat.iplan.gov.il/SV1
- מידע תכנוני מקיף – govmap: https://www.govmap.gov.il/?c=204000,595000&z=0
- הפקת נסח טאבו מפנקס המקרקעין: https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract
- הזמנת מסמכי בית משותף: https://www.gov.il/he/service/common_house_files
