עסקת נדל"ן הינה, ע"פ רוב, העסקה הגדולה והחשובה ביותר שעושה אדם בחייו. להלן 10 טיפים של זהב, שיישומם מומלץ בכל עסקת נדל"ן
לקראת עסקת נדל"ן? הנה 10 דברים שאתם חייבים לדעת!
מיהם הצדדים לעסקה?
זהות הצדדים לעסקה קריטית. יש לוודא כי מוכר הנכס אכן רשום כבעליו, זאת על סמך המרשמים הרשמיים בלבד (פנקסי רישום המקרקעין/רמ"י/חברה משכנת וכיו"ב). כמו כן, יש לוודא כי רוכש הנכס שפגשתם הוא אותו רוכש שייתקשר מולכם בחוזה העסקה ויהיה אחראי לקיום מלוא ההתחייבויות בו באופן אישי.
מהו הנכס נשוא העסקה
לא פעם אנו עדים להבדל משמעותי בין הנכס שראינו בעין, לעומת הנכס הנמכר בפועל. לכן, חובה לערוך בדיקות משפטיות ותכנוניות בטרם ביצוע העסקה, זאת על מנת שיהיה ברור לצדדים מהו הנכס הנמכר ובהתאם לכך קביעת התמורה הראויה בגינו.
מימון העסקה
בניגוד למה שהרבה אנשים חושבים, נושא המימון בעסקת נדל"ן חשוב לשני הצדדים באופן דומה; עבור הקונה מימון הוא הכלי שבאמצעותו יוכל לבצע את העסקה, ולמעשה בלעדיו לא תהיה עסקה, או חמור מכך יהיה חשוף להפרת החוזה בשל חוסר יכולת לעמוד בתשלומים הקבועים בו.
מצדו של המוכר – ככל והקונה לא יעמוד בתשלומים ויפר התחייבויותיו בשל מגבלות מימוניות, ייאלץ המוכר להתמודד עם ההשלכות הכרוכות בתביעה לאכיפת ההסכם/ביטולו, נזק ממוני, הפסד רוכשים פוטנציאליים, עוגמת נפש וכיוצא באלה.
התאמת הנכס הנמכר להיתרים בוועדה ובמוסדות התכנון
יש לוודא כי הנכס הנמכר תואם להיתר בנייה עדכני אשר אושר ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה ויתר מוסדות הרישוי; אי התאמה בין מצב הנכס בפועל לבין מצבו התכנוני המאושר, עשוי להיות כרוך בהשלכות מרחיקות לכת: צוי הריסה, תשלום עבור שימוש חורג, קנסות וסנקציות נוספות העלולות להסב נזקים כבדים לצדדים וכן לסכל את השלמת רישום העסקה.
סביבת הנכס
אין להקל ראש בבדיקת סביבת הנכס. מיקומם של מוסדות ציבור, אנטנות סלולריות, אתרי הטמנת פסולת, עמודי חשמל, עסקי מסחר ותעשיה, מפעלים וכיוצא באלה עשוי להשפיע באופן דרמטי על תנאי המחיה/שימוש בנכס. לכן, קריטי לבצע בדיקה יסודית של סביבת הנכס. פעולות מומלצות לביצוע – סיור פיזי בסביבת הנכס בשעות ובמועדים שונים, בדיקה דיגיטלית של סביבת הנכס באמצעות אתר הוועדה המקומית, אתר מפות ישראל ומנהל התכנון.
תכניות עתידיות בנכס ובסביבתו
כל אחד רוצה לדעת איך תיראה הסביבה הקרובה לביתו בשנים הקרובות. לכן, חשוב מאוד לבדוק מהן התכניות העתידיות בנכס ובסביבתו – בין אם הופקדו ובין אם טרם. בדיקה תב"עית (תכנית בניין עיר/תכנית מתאר מקומית) יסודית של התכניות באתר הוועדה המקומית, כמו גם אתר מנהל התכנון ומפות ישראל, תשפוך אור על מקומות חשוכים בהקשר זה. כך, לדוגמה, תוכלו לדעת האם תוואי המטרו יעבור בסמוך לנכס, האם ישנן הפקעות בנכס ובסביבתו, ובאופן כללי – איך תיראה סביבת הנכס בעתיד.
המצב המשפטי בנכס
בדיקת המצב המשפטי בנכס הכרכית וקריטית לכל עסקה. ייתכן וישנה מניעה לביצוע העסקה, הטמונה במצבו המשפטי של הנכס (לדוגמה: צווים למיניהם, עיקולים, הגבלות בהעברה, הערות שונות וכיוצא באלה). בנוסף, בדיקה משפטית תשפוך אור על נקודות חשוכות בעסקה ועשויה ללמד על היתכנות/חוסר היתכנות של העסקה.
מסים חלים בעסקה
כידוע, בכל עסקת נדל"ן ישנו רכיב מיסויי. לדוגמה, ברכישה ומכירה של נכסי נדל"ן ישנו מס רכישה/שבח, ברכישה של נכס שאינו דירה ישנו מס אשר שיעוריו קבועים בחוק ועוד. לצורך תכנון כלכלי נכון ומיטבי, יש להיערך לכך מראש ולהבין מהם שיעורי המס שיחולו בעסקה, וחשוב אף יותר, האם וכיצד ניתן לחסוך במס.
תשלומים נוספים הכרוכים בעסקה
כידוע, צדדים לעסקת דנל"ן נעזרים לרוב בשירותים מקצועיים הניתנים ע"י אנשי מקצוע שונים: עורך-דין, מתווך, שמאי, יועצים, חברות בדק בית, יועצי מס ועוד. שימוש בשירותיו של כל אחד מאלה כרוך בתשלום, אשר יש להביאו בחשבון בטרם העסקה. תשלומים לאנשי מקצוע ויועצים שונים במסגרת עסקת נדל"ן עשויים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. אין להקל בכך ראש!
התאמת תמהיל העסקה
כמו בכל דבר בחיים, גם עסקאות נדל"ן לא תמיד זהות בין אנשים/גופים שונים. כל עסקת כרוכה ברמת סיכון מסוימת, העשויה להשתנות מעסקה לעסקה. לכן, עסקה מסוימת שתתאים לאחד, לא בהכרח תתאים לאחר. תמהיל העסקה ייקבע לרוב ע"ב שילוב בין יכולת פיננסית, מוכנות לנטילת סיכונים, חיבור בינאישי ותועלת נדרשת מן העסקה.
למשרדנו ותק רב, לצד ניסיון מוכח בביצוע עסקאות מקרקעין, פשוטות ומורכבות. אנו מסייעים ללקוחותינו בהתמודדות עם סוגיות תכנוניות ומסחריות ומתן פתרונות יצירתיים להן. שילוב בין יחס אישי, ניסיון עשיר והבנה מסחרית בתחום הנדל"ן הם שמייחדים את משרדנו.
זמינים לכם כאן
לכרטיס הביקור הדיגיטלי שלנו, לחצו כאן:
https://get-marketing.co.il/omer_livne/
לשליחת הודעה ישירות ל- WhatsApp:
