ייצוג בעסקאות מקרקעין

עסקת הנדל"ן שלכם, משולה לחליפה בהתאמה אישית. בהתאם, המשרד מציע שילוב, שלא יסולא בפז, בין מקצועיות ללא פשרות, שאיפה לשלמות, ירידה לפרטים הקטנים ביותר, תוך דגש על המשמעותיים שבהם, לבין הבנה עסקית מקיפה, ניסיון מסחרי עשיר ויצירתיות שגבולותיה טרם נקבעו. הכל כדי להבטיח ללקוחותינו את העסקה הטובה והבטוחה ביותר עבורם.

נוסף על אלו, השילוב המנצח שבין מחלקות הנדל"ן, הליטיגציה, המסחר, המשפחה והגישור ויישוב הסכסוכים, מעניק ללקוחותינו מטריית שירותים רחבה המספקת כיסוי עבור רובם המוחלט של צרכיהם והכל תחת קורת גג אחת.

בהקשר זה, יחס אישי ושקיפות הם ערכי יסוד במשרדנו ומהווים נר לרגלי עורכי הדין במשרד.

מקרקעין, כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני."

הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.

ככלל, הבעלות על מקרקעין כוללת את ה,עומק, שמתחת לפני הקרקע (לדוג' – בעלות על מחצב/מאגר וכדומה), וגם את הרום שמעל הקרקע, למעט מעבר מעל הקרקע. ברי, כי אין בעובדה זו לשלול שימוש בו, דוגמת טיסה מעל המקרקעין וכיו"ב.

חרף האמור, המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעיים שבגבולותיה (מאגרי נפט/גז/מחצבים) ובסמכותה להפקיע את הקרקע.

דיני המקרקעין מוסדרים הלכה למעשה בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, ובחוקים ותקנות נוספים שהותקנו במרוצת הזמן.

כמתואר לעיל ולהלן, דיני המקרקעין משתרעים על-פני מנעד רחב ומגוון ועל כן, עסקאות מקרקעין על פי רוב ועתים אף על פי חוק, דורשות מעורבות של עורך-דין.

להלן מספר דוגמאות שיבהירו מדוע יש להסתייע בשירותיו וייצוגו של עורך-דין מיומן בעסקאות מקרקעין.

לרוב, מכירה/רכישה של נכס נדל"ן היא העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. להוציא קבלנים ויזמים, שעבורם המדובר בעסק, עבור ההדיוטות, קרי האדם הפשוט, עסקה שכזו מהווה אירוע משמעותי ולעתים קרובות קשה להבין את ממדיו והשלכותיו, עד אשר פוגשים בו.

מעבר לעובדה שישנן פעולות אשר יוחדו לעורכי-דין, על פי חוקי מדינת ישראל ובכלל זה רישום נכס בטאבו, חשוב להבין שמכירה ורכישה של נכסי נדל"ן, בין אם למטרת מגורים, עסק או השקעה, דורשות מטיבן וטבען ליווי של עורך-דין.

כאמור, בשונה מעסקאות אחרות אותן מבצע אדם במהלך חייו, סביר שסכום ההשקעה לו יידרש יהא גבוהה משמעותית מכל עסקה אחרת שביצע בחייו, בין אם בכספו הוא ובין בכספים של אחרים. כן, גם עבור הממולחים ביותר בקרבנו, ונניח את הצניעות לרגע בצד, סביר שרכישת הנכס שבו יגדלו בעצמם ויגדלו את ילדיהם, או מכירת הנכס היקר להם מכל, תהוונה אירוע דרמטי ובר-השפעה בחייהם.

בהתאם, הסיכונים הכרוכים בביצוע עסקת נדל"ן והמחיר האישי והמשפחתי המונח על כף המאזניים, מחייבים הגנה ובטחון ללא רבב. סבורני שכפי שאף לא אחד מכם היה שש לחשוף עצמו לסיכון של מאות, אלפי או עשרות אלפי שקלים, כך לא היה חושף עצמו לסיכון של מיליוני שקלים. בהתאם, ברי כי בבואנו לבצע עסקת נדל"ן, רכש ומכירה כאחד הן, ננקוט בכל הפעולות הנדרשות לשם ה/אבטחתה ובכלל זה שימוש בשירותיו של עורך-דין מנוסה ומיומן.

גם מבט חטוף ממעוף הציפור יכול ללמדנו אודות המורכבויות הכרוכות בעסקאות נדל"ן, למשל, מהי זהות הקונה?, מהי זהות המוכר? כיצד יממנו את העסקה? כיצד מבטיחים שלאחר רישום הערת אזהרה לא יסגו מהעסקה או שמא לא יעמדו בלוח התשלומים שנקבע ובכך עשויים לחייב את המוכר, שקונה גם הוא נכס בעסקת "גב אל גב", ליטול הלוואות לא מתוכננות ועליהן ישלם ביוקר, מהות הנכס הנרכש, האם קיימות זכויות של זרים בנכס? האם הנכס נקי מהתחייבויות, לא משועבד ולא מעוקל? האם בנכס קיימות זכויות שלא נרשמו (שכירות בע"פ, תפיסה ע"י קבלן), האם יושת מס רכישה/שבח ומה גובהו? האם קיימות חריגות בניה החושפות את הרוכש לסנקציות, צווים וקנסות מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה?

אם כן, תחום המקרקעין מורכב הוא. על אף שישנם הליכים שעשויים להיתפש כפשוטים, אלו עלולים לתעתע ולהביא עמם נזקים כבדים. בניגוד לעסקאות אחרות שמבצע אדם במהלך חייו, בעסקאות נדל"ן החשיפה היא לנזקים של מליוני שקלים. לעתים אף טעות קטנה בניסוח, השמטה של פרט או התייחסות שגויה להתחייבות בהסכם המכר עלולים לגרום נזקים אדירים באספקטים רבים.

מכאן, שמעבר לניסוח ההסכם כדבעי, תוך שימת לב ודקדוק בפרטים, ביצוע בדיקות מקיפות אודות הנכס ובדיקת רישומו, ליווי אישי של הלקוח והסבר על המתרחש, תפקידו של עורך הדין הוא למזער את הסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה ולוודא שלקוחותיו מוגנים למשעי.

הערה חשובה מאוד! זכרון דברים הנו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. ככתוב דלעיל, הסכם למכירה או רכישה של נכס  מקרקעין דורש התייחסות לרכיבים רבים, שסביר ואף וודאי שלא נכללו או ייכללו בזכרון הדברים. על כן וחרף הלחץ הרב, מומלץ להימנע ככל הניתן מחתימה על זכרון דברים, למיניו השונים, ולו מן הסיבה שלאחר מעשה יהא קשה מאוד לתקן נזקים ועלותם עשויה שלא להצדיק את תועלתם המצופה. הנה כי כן, זכרון דברים, בנסיבות מסוימות, מהווה את חוזה המכר וטרם חתימתו, סביר שלא בוצעה בדיקה לנכס, כנדרש. ואם כן, חשבו על מה עלול לקרות, אם רחמנא ליצלן, יסתבר שקיימות בעיות רישומיות או חוקיות לנכס או לבעליו.

להלן מספר בדיקות שמבוצעות, בין היתר, ע"י עורך הדין עובר לחתימת הסכם לרכישת נכס מקרקעין:

1. מיהות המוכרים – זהותם ובעלותם בנכס הנרכש.
2. מהות הנכס הנרכש ובחינת רישומו – כיצד רשום הנכס, מה ייעודו, האם קיימות בנכס חריגות בניה ועוד.
3. בדיקת קיומן של הערות ורישומי זכויות נוספים בנכס בלשכות הרישום השונות.
4. בדיקת חבות היטל השבחה מול הוועדה המקומית.
5. בדיקת שעבודים, משכנתאות, חובות ועיקולים על הנכס.
6. הערכת שווי מס הרכישה, באם ישנו. כמו כן, דחייה, פריסה וכו'.

להלן מספר בדיקות שמבוצעות, בין היתר, ע"י עורך הדין עובר לחתימת הסכם למכירת נכס מקרקעין:

1. מיהות הקונים.
2. בדיקת מימון העסקה (תכנון לוח התשלומים בהתאם למימון העסקה – משכנתא/הון עצמי/משולב)
3. בדיקת מהות הנכס הנמכר והסדרת רישומו – בעת הצורך, הסדרת רישום הנכס בלשכות השונות.
4. ניסוח הסכם המכר והרכישה בעסקת ההמשך.
5. בדיקת חבות במס שבח.
6. בדיקת חבות היטל השבחה וחריגות בניה בנכס.